タワマンの30年後「実情を知る関係者は誰もタワーマンションを買わない」

生活/雑学系2chスレ 3


「実情を知る関係者は、誰もタワマンを買わない」 タワーマンションは30年後にスラム化で社会問題に発展「国交省幹部」の懸念

■「大規模修繕工事」のハードル

プロが様々な警鐘を鳴らしても、やはりタワーマンションは人気だ。しかし改めて以下の事実を確認しておきたい。「タワマンを建てた建設業者も、売った不動産業者も、実情を知る関係者は、誰もタワマンを買わない」ということだ。

 ***

不動産業界に詳しい関係者が明かす。

「インターネットで『タワーマンション 問題点』と検索すれば、様々な専門家が『安易な購入は危険だ』と注意喚起する記事やサイトがヒットします。それでも人気は高止まりです。法人や外国人投資家が投資目的で購入したり、相続税対策もあるでしょう。とはいえ、眺望や通勤の便、はたまた社会的ステータスに魅力を感じる人も依然として多いと考えられます。そこで購入を検討している方々には声を大にして言いたいことがあるのです。それは国土交通省の幹部が30年後、タワマンの資産価値下落と、それに伴う周辺地域のスラム化を本気で懸念し、国として対策を講じる必要性を感じているということです」

政府の一部がタワーマンションの未来に悲観的だというのだから衝撃の事実だ。理由の1つに「大規模修繕工事」があるという。

マンションは建物の延命と資産価値の維持を目的に、十数年ごとに修繕を行う。外壁を再塗装し、防水を見直し、エレベーターや給排水管をチェックする。この費用がタワマンの場合は巨額に達し、実施できない管理組合の出現が懸念されているのだ。

■スラム化の最悪シナリオ

前出の関係者が解説する。

「1998年に埼玉県川口市に建てられ、当時は『日本一の高いマンション』として知られた『エルザタワー55』は2015年から大規模修繕を実施しています。工期は2年、費用は約12億円です。低層マンションなら数億で済むものもありますから、やはり高額でしょう。07年から修繕の検討を始めましたが、前例が少なく、管理組合が見積もりの妥当性を判断できないという問題に直面しました。結果、委託するコンサル会社の選定から始まったそうです。650戸が一丸となって大規模修繕の実施にまでこぎつけたのは奇跡と表現しても過言ではないと思います。外国人が多く住んでいたり、投資目的で買い荒らされたりしたタワーマンションの管理組合では、大規模修繕を前に四分五裂する危険性も少なくないでしょう」

管理費を払っていても、修繕費の積み立てが行われているかは分からない。真面目な組合は将来に備えているが、少しでも安く売ろうとしているタワーマンションの場合は曖昧な状況になっていることもある。

景気や経済情勢という問題もある。これから10年後、人手不足がどこまで進み、賃金の水準はどこまで上がり、それを元にどこまで大規模修繕のコストが値上がりするか、管理組合が予測するのは難しいだろう。

以上のような現状を考えると、最悪のシナリオは複数存在する。大規模修繕に伴う追加費用の要請を嫌がり、所有者が退去、住民減少に伴って修繕費が捻出できなくなるパターン。「自分が生きている間、タワマンが保てばいい」と判断した高齢者や投資目的の中国人所有者が、管理組合で修繕反対論を唱え、収拾がつかなくなるケース――といったところだ。

「修繕が実施できなければ、資産価値の下落は確実です。そうすると資産に余裕のある入居者や、外国人投資家、法人購入分は売却して逃げ出す可能性が高くなります。金銭的余裕の乏しい層だけがタワマンにしがみつき、いわゆる“負動産”を連想させる状態になるはずです。空き戸だらけのタワマンに、僅かな高齢者がしがみつくようにして住むわけですから、率直に言ってイメージは最悪です。不動産価値の下落が周辺の治安に影響を与えれば、一気にスラム街が誕生することになります」(同)

住民が一致団結して大規模修繕を成し遂げ、「終の棲家」として立派に管理、運営したとしても、少子高齢化社会の悪影響には抗えないという悲観論も根強い。

「高度成長期に開発された都内のニュータウンなどが前例ですが、住民の年齢層が近似していると、地域全体で高齢化が進行してしまいます。つまり街としての新陳代謝が止まってしまうわけです。今はタワーマンションに若い夫婦や小中学校の子供たちが住んでいても、子供は成人すれば出ていきます。そして少子高齢化社会の進展に伴い、30年、40年後には高齢者夫婦だけが住むタワマンになります。周辺の不動産価値が下落し、貧困層が流入してくれば最悪のケースです。これもスラム化の危険が懸念されます」(同)

続きはソース
https://www.dailyshincho.jp/article/2018/01090630/

以下、2chの反応

21: 2018/01/09(火) 20:26:48.04

集合住宅は一杯に入ってれば共有部分で得だが 人が減ればマイナスの要素になる 人口減の日本で集合住宅は馬鹿のすること

27: 2018/01/09(火) 20:35:20.54

その前に売り抜ければいいだろ まだ30年も時間があるのに

29: 2018/01/09(火) 20:36:56.55

スラム化はなるほどと思うな かなりの確率でありそう

37: 2018/01/09(火) 20:42:24.67

集合住宅に限ったことではないが不動産は立地が命 将来売るつもりならドア2駅で10分以内が絶対条件 まあ揺れで体に変調を来すようなタワマンはそれでも無いが

42: 2018/01/09(火) 20:47:51.18

分かり切ってたことだよな

これを勘違いした成金がこぞって買い求めてるんだから、実に滑稽

もっともババ抜き宜しく、皆売り抜けていくから、一番悲惨なのは最後まで買い握ってた奴よな

370: 2018/01/09(火) 22:22:36.50

>>42
いっぱいいっぱいの長期ローン組んでるようなのが負け組になる

381: 2018/01/09(火) 22:26:02.62

>>42
株も外貨も同じだろ
でも住んでるとこはしょうがない
実家はバブルのときに一億した土地が1/3になってしまったが 買ったとき数万の東京の土地を親戚から相続したら一億超え

50: 2018/01/09(火) 20:50:39.61

修繕どうするのか気になってたわ

8: 2018/01/09(火) 20:20:32.65

六本木ヒルズやザ・パークハウス 西新宿タワー60みたいな高級マンションでも 大規模修繕とかやるときは管理組合や住人が修繕計画とか見積とかを施工業者とやり取りするもんなの? 高級マンションも同じなの?

55: 2018/01/09(火) 20:52:47.79

>>8
分譲で区分所有者で管理組合ができている場合は必ず

965: 2018/01/10(水) 02:17:21.24

>>8
三井の最高級物件の管理費は100万/月とかだから積立てるかもね

9: 2018/01/09(火) 20:20:34.59

いま見るべきは
都市の増加減少人数ではなく その所得を見るべき

そうすれば都会の入居者には貧民ばかりが90%くらいだろう 転出者に富裕層が30%こえだしたらもうアウト

東京はスラム化一直線。

10: 2018/01/09(火) 20:20:47.10

すでに所沢付近のタワマンは高齢者ばっか

小金持ってる高齢者は中古タワマン 貧乏人は団地

大金持ちはコンシェルジュつき低層マンションか 別荘で家事代行に全部やってもらう

13: 2018/01/09(火) 20:21:58.35

タワマンとか高層オフィスがたくさんある地域の賃貸戸建てに住んでるけど、タワマン住人とは住んでる世界が違うな 低層マンションは割と普通なんだけど

23: 2018/01/09(火) 20:31:17.04

埋立地にタワマンは怖くて無理。豊洲だの東雲だのを良く知る江東区民はあんな所に好んで住むとか頭おかしいと思うね

この間みたいな縦揺れの地震が更に大きかったら911みたく一気に崩れそうで見たくねぇわ。掘り出された子供の死体が限界留めてないとか想定しない親が馬鹿だと悲惨だな。歴史知っとけ

390: 2018/01/09(火) 22:28:44.25

>>23
いわゆる超高層建築っていわれる60m以上の建物は岩盤まで杭は打ってて、霞が関ビル以降50年ほどの歴史があるけど、倒壊はもちろん、居住不可なほどの損壊はないはず 知っているなら教えておくれ

573: 2018/01/09(火) 23:25:06.02

>>390
関東大震災経験してないから、ダメ

36: 2018/01/09(火) 20:41:33.65

タワマンの耐震性って、ぶっちゃけあってないようなもんだろ。よほど地盤のいいところじゃないと、耐震設計されてようが大きな地震一発で傾いたり倒壊すると思う。

38: 2018/01/09(火) 20:43:08.99

>>36
タワマンは免震がほとんどだろ。
3.11の時も戸建てでは棚から物が落ちたりしたけど、免震タワマンでは被害は皆無だよ。

399: 2018/01/09(火) 22:31:22.98

>>36
免震って揺れは緩和してくれるけど、建物自体が地盤ごと傾くとかそんな心配はないのかな いくら地中深く基礎を打ち込んでても、M8~9クラスの直下型地震が起きたらあの重量のものを支えきれるかどうか

まあそんな事になれば周りも壊滅的だろうけど 高層階からの避難を考えるとゾッとするね

401: 2018/01/09(火) 22:33:16.35

>>399
ないと思うよ
東北の震災の時一軒家はひどい有様だったけけど 出来立ての住友のタワマンは被害ゼロで家の無くなった人を収容していたらしいからね

704: 2018/01/10(水) 00:18:02.53

>>401
まあ、そんな簡単に倒れるなら耐震や免震をウリにしたりはしないか 貴重な情報ありがとう

41: 2018/01/09(火) 20:44:34.08

免震は長期振動の地震では逆に危険 あと数年で振動幅の地図ができるからそれまで待て

48: 2018/01/09(火) 20:50:20.28

>>41
既に長周期地震動に対する対策で実用化されていて、 既存の積層ゴムと鉛ダンパーだけの旧来の免震システムの物件でも 特殊なコマ付きダンパー付けるなどの改修が順次進んでいる。

56: 2018/01/09(火) 20:53:56.69

>>48
だからその対策も待ったほうがいい
地震が無くても微振動により健康被害が増幅する 国からの発表を待て必要なところだけ対策するのが寛容

64: 2018/01/09(火) 20:56:43.96

>>56
既に対策は実施されてる段階だよ。
ただ、施工は簡単みたいだから、追加で設備増強とかもできるんだろうな。 ちなみに、大林のDFSなんかは長周期地震動にも対応してるからかなり 合理的なシステムだね。現状では大林組のDFS採用のマンションを選ぶのが懸命。

91: 2018/01/09(火) 21:05:09.32

>>64
震災後にダンパー死んで全交換した物件とかあったよな どこの免震かは知らんけど

58: 2018/01/09(火) 20:54:09.35

3.11で一発食らってるマンションとか結構やばいだろ 免震だろうが基礎杭にダメージ受けてる可能性大だからな 建物は一発食らっても倒壊しないように設計されてるだけで何度も食らった時なんか想定してないからな

19: 2018/01/09(火) 20:25:34.31

地面に着くまで部屋に上がるまで数分かかる人生なのに… 年寄りがタワマン買ったら 棺桶にしかならないwww

83: 2018/01/09(火) 21:02:35.66

じじばばになったら徒歩何分が徒歩何十分になるからな

24: 2018/01/09(火) 20:31:41.68

42階に住んでるけど、朝の通勤時にタイミング悪かったらEVが5分以上来ない時があってイラつく 低層もしくは戸建てにするべきだったと後悔してるわ

25: 2018/01/09(火) 20:33:31.97

6階建ての1階だけど玄関の前が専用車庫と庭で一軒家みたいな感じ 防犯がちょっとあれだけどめっちゃ楽

30: 2018/01/09(火) 20:37:21.31

一軒家の他に12階建てのマンションの一室を持ってるが虫も入ってこず風もあり静かで十分快適 その程度だと消防車も届くし、なんとか自力で逃げれるしで安心

60: 2018/01/09(火) 20:55:10.22

15階建てマンションが1番の勝ち組

85: 2018/01/09(火) 21:03:57.46



原宿駅すぐ側に建設予定の低層マンション ほんと駅から近いな 低層階には商業施設もたくさん入る 窓からは明治神宮の広大な緑が広がり、都心にいながら最高の景色が望めるだろうね マンション買うならこういうところがいいよ

95: 2018/01/09(火) 21:06:05.90

>>85
でも家賃50万とかするんでしょ?(´・ω・`)

96: 2018/01/09(火) 21:06:15.63

>>85
これ低層って呼ばないだろ

103: 2018/01/09(火) 21:08:26.07

>>85
これ坪単価800万は下らなさそう。。

70: 2018/01/09(火) 20:58:59.60

タワーマンソンだけじゃなく普通の分譲マンソンでも同じだよ 大規模修繕で脱落する住民は必ず出てくる マンソン住いは絶対損だよ

996: 2018/01/10(水) 03:01:51.34

大規模修繕は大変そう
11階建のマンションでさえ修繕にあたっての総会では意見の違いでかなりもめた 幸い落ち着く所に落ち着いたけど

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この2chスレまとめへの反応

  1. 名無しさん ID:c37a35954

    金のある日本人には関係のない話、投資目的の外国人の話だろ。

    0
  2. 名無しさん ID:eaff543ea

    タワマンの修繕相場は上がる一方
    人手不足の現在じゃあ12億じゃやってくれん
    倍くらい請求される
    だって10階建くらいのマンションと違いタワマンを修繕できる業者は限られてて仕事はいくらでもある

    0
  3. 名無しさん ID:91593a62a

    購入時の確認だけはしっかりとしておきたい
    管理費に修繕費含まれておりませんなどと後から分かった日には…
    あと費用更新の有無もね

    0

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